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金九銀十租房季,，關(guān)于租房,，你需要知道這些重要民法知識(shí)

來(lái)源：橙舟知信 發(fā)布時(shí)間：2021-02-22 16:16:48

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一,、情景引入

畢業(yè)生小田與房東王大訂立房屋租賃合同，約定租期2年,。

半年后，王大將該出租屋出售給潘二,，但沒(méi)有通知小田,。

不久,，小田以其房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害為由,，請(qǐng)求法院判決王大與潘二之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。

請(qǐng)問(wèn),，小田的訴求能得到法院支持嗎,？

今天,，我們就來(lái)聊聊關(guān)于租房的民法知識(shí),。

二、房屋承租人的權(quán)利

（一）買(mǎi)賣(mài)不破租賃

構(gòu)成要件

①租賃合同有效；
②租賃物已被出租人交付給承租人,，承租人占有,、使用中；
③租賃期間,，因買(mǎi)賣(mài)、繼承或贈(zèng)予等原因?qū)е伦赓U物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng),。

法律效果

原來(lái)的租賃合同的內(nèi)容維持不變（租金、期限等）,，出租人替換為新的所有權(quán)人,。

例外情形

下列三種情形，不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則：
①租賃物被沒(méi)收,、征收
②租賃物先抵押后出租，且抵押權(quán)已經(jīng)登記
③房屋在出租前已被法院查封

（二）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),，是指在房屋租賃合同的存續(xù)期間，出賣(mài)人出賣(mài),、拍賣(mài)房屋（不包括繼承,、贈(zèng)予）或者與抵押權(quán)人協(xié)議用租賃的房屋折抵債務(wù)，應(yīng)提前在合理期間通知承租人（不需要同意）,，承租人享有同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利。

法律效果

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是“形成權(quán)”（僅看承租人單方意愿）,，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，則自動(dòng)在出租人與承租人之間成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

法律救濟(jì)

出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期間內(nèi)通知承租人，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,，法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的,，法院不予支持,。

所以,，因?yàn)橥醮笤谧赓U期間出賣(mài)出租屋給潘二,，且沒(méi)有提前通知小田,，小田的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到了侵害，他有權(quán)要求王大承擔(dān)賠償責(zé)任,。

但是，他無(wú)權(quán)請(qǐng)求法院確認(rèn)王大與潘二簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。

三、房屋承租人的義務(wù)

除了享有權(quán)利外,，承租人還要承擔(dān)哪些義務(wù)呢,？

用法遵守義務(wù)

承租人應(yīng)按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，未按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受損的,，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

保管義務(wù)

承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物,，因保管不善造成租賃物毀損,、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。

返還義務(wù)

租賃期間屆滿,，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)適用后的狀態(tài),。

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四、非法轉(zhuǎn)租

如果小王在房屋租賃期間,，因工作變動(dòng)需要更換住處,，未經(jīng)過(guò)房東王大同意，將該出租屋擅自轉(zhuǎn)租給了小宇，民法對(duì)此有何規(guī)定呢,？

非法轉(zhuǎn)租時(shí),，發(fā)生以下法律后果：

轉(zhuǎn)租人與次承租人之間

轉(zhuǎn)租人小田與次承租人小宇之間的租賃合同有效，小田負(fù)有使小宇取得對(duì)租賃物使用,、收益權(quán)利的義務(wù),，若小田不能使小宇取得使用、收益的權(quán)利,，則小宇有權(quán)向小田請(qǐng)求損害賠償,。

出租人與承租人之間

承租人小田擅自轉(zhuǎn)租是嚴(yán)重違約行為，出租人王大有權(quán)終止合同,，并可以請(qǐng)求損害賠償;出租人王大不終止合同的,，租賃關(guān)系仍然有效，不因小田轉(zhuǎn)租而受影響,。

出租人與次承租人之間

次承租人小宇的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人王大,，在王大終止租賃關(guān)系時(shí)，王大可以直接向小宇請(qǐng)求返還租賃物,。

原來(lái),，生活中看似平常的租房現(xiàn)象，也蘊(yùn)含那么多的民法理論呀~

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